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주의사항
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입찰시 주의사항
01. 정확한 시세파악이 중요합니다.
법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격입니다. 물론 공신력있는 평가회사에서 산정한 만큼 신뢰성은 가지고 있지만 법원감정가를 맹신해서는 안됩니다. 경매물건속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 날수 있으므로 반드시 현재시세를 정확히 조사하는 것이 필요합니다.
02. 권리분석은돌다리도 두들기는 심정으로 꼼꼼하게 해야 합니다.
권리분석은 부동산 경매의 기본입니다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰이후에 말소되지 않고 이수해야 할 권리가 없는지 파악해야 합니다. 권리분석을 철저히 하지 않는다면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 시세보다 더 비싸게 사는 격이 되는 조심하여야 합니다.
03. 현장조사는 선택사항이 아닌 필수사항입니다.
부동산은 현장답사를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없습니다. 또한 현장방문전 부동산 등기부등본과 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획학인원, 지적도나 임야도 등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지, 이용상의 제한이나 거래규제등은 없는지 검토하여 정확한 가치를 평가하여야합니다.
04. 경매절차에 대한 시간 계획을 충분히 고려해야 합니다.
경매는 변수가 많이 발생할 수 있습니다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소,변경,연기 될 충분한 소지가 있으므로 계획이 정확이 맞아 떨어지지 않는 경우가 종종 있습니다. 예상했던 낙찰 시기가 늦춰지기도 하고, 낙찰 받은 곳에 입주하거나 임대를 놓아 보증금을 회수하겠다는 계획이 무산될수도 있습니다.
05. 자금 계획을 넉넉히 세우고 입찰에 참여해야 합니다.
경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와는 달리 낙찰시 10~20% 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야합니다. 보통 낙찰을 받고 1개월내에 잔금전액을 납부해야 하므로 부대비용을 감안하여 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능여부등을 충분히 검토한후 입찰결정을 하여야 합니다.
06. 현재와 미래가치를 고려해서 입찰가격을 결정해야 합니다.
경매물건은 싸야한다 라는 단순한 생각으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 너무 연연하여서는 안된다. 부동산의 미래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위내에서 입찰금액을 넉넉히 쓰는 것이 좋습니다.
07. 경매참여시 사소한 실수도 조심해야 합니다.
입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소됩니다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의깊게 들으시고 응찰하시기 바랍니다. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록하여 후회하는 일은 없어야 합니다.
08. 특수 물건은 조심 또 조심해야 합니다.
통상 보증금은 감정가의 10%이지만 20%를 내야 하는 물건도 있으며 낙찰이 됐지만 잔금납부가 안되서재매각하는 물건도 있습니다. 다시 나온 경매 물건에 응찰할 때는 각별히 조심해야 합니다. 법정지상권, 유치권, 예고등기등 특수 물건에 투자할 경우 잘 되면 고수익을 동반할 수 있지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 합니다.
09. 명도에 대한 대책을 준비하고 입찰에 참여해야 합니다.
법원경매에서 도입부분의 난관은 권리분석이고 결말 부분에는 명도라는 어려움이 있습니다. 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적으로 집열쇠를 완전히 넘겨받아야만 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의하여야 합니다. 명도의 원칙은 대화와 타협입니다. 강제집행을 할때에도 비용이 발생하고 마찰로 인한 후유증이 생길수 있기 때문에 적절한 범위 내에서 대화로 풀어나가는 것이 가장 좋습니다.
10. 서류상보이지 않는 함정을 조심해야 합니다.
각종 부동산서류를 통해서도 파악이 안되는 것은 법정지상권, 분묘기지권, 유치권등이 있습니다. 이는 권리의 순의에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인이 부담으로 남게 됩니다. 또한 실사를 통해서만 밝혀질 수 있는 미납관리비여부도 파악해야합니다. 경매물건중 변경. 연기가 빈번한 경매물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석해야합니다. 의심의 여지가 있는 경우에는 전문가의 도움을 얻는 것도 필요합니다.