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저번주 2월 24일(금) 채움에서 빌딩부자와 함께한 대출특강이 있었습니다.
수강생분들과 일반신청자분들의 많은 관심으로
선착순50명이 순식간에 모집완료가 되었었답니다^^
부산채움경매전문학원에서 진행되었던
빌딩부자 강사님과 함께한 아파트대출기초!
부제는 대추리 그린 아팟이였습니다.
(구름이 그린 달빛을 패러디 하셨다고 하시더라구요..^^)
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이번 특강을 진행하신 빌딩부자님의 key factor!
"대출 두드려라! 열릴것이다!"
강의의 시작은 '왜 빌딩부자가 아파트 투자를 시작하였는가' 였습니다.
간략한 스토리로는
실거주로 살던집을 부산 투자자가 사가서 2달만에 3천만원을 올려 판것을 보고
'나는 3년 거주했는데... 500만원 밖에못 벌었는데..'
라며 자극을 받으셔서 투자를 시작하셨다고 합니다.
▶ 아파트대출 ◀
대출을 많이 받으면 월세수익율은..?
- 대출없이 아파트 한 채 사는것보다 대출을 최대한해서
아파트 갯수를 늘리는것이 좋지 않을까?
- 집값 1억 / 대출 7천이 있고 보증금3천/월세10만원 이라면 월세 세입자가 들어올까?
세입자 넣는 방법이 있다고 합니다.
1) 그 동네 월세 매물을 파악해야 한다.
경쟁물건이 있으면 싼것 부터 나간다.
그럴려면 올 수리 한다.
경쟁물건보다 수리 상태를 좋게한다.
2) 주택임대차 보호법
지방소도시 : 최우선변제금 1천 7백만원
세입자에게 경매 넘어가도 돈을 받을 수 있음을 교육시킨다.
3) 마지막카드 : 월세받아서 이자내니 월세 잘내면 경매 넘어갈일 없음을 밝힌다.
4) 호의적인 부동산과 거래한다.(지역적인 특성도 있다.)
▶ 대출 용어 설명 ◀
DTI(수익대비부채) : 내 연봉이 5천만원 일때 내 연봉의 10배를 곱하면 됩니다.
(5천만원일 경우 ▶ 5억)
(담보/신용/자동차할부 등 포함해서)
입증 : 근로소득증명원, 사업소득신고 증명원, 연금소득금액
그렇다면 주부는 대출이 될까요?
남편소득으로 땡기면 되지만 남편부채도 함께 가져가야 한다고 합니다.
남편의 대출이 많으면 안될수도 있습니다.
주부는 추정으로 소득을 증명할 수 있습니다.
국민연금, 건강보험납부금액 (건보료), 본인명의의 카드금액..
LTV (loan to value) : 아파트 금액이 3억이라면 아파트 2억1천까지 가능(70%)
DSR(Debit Service Ratio) : 총부재 원리금상관 비율
▶ 정부의 대출관련 정책 ◀
3년거치가 가능하던것들이 1년 거치밖에 안된다 :
원금까지 갚아라는 의미이다. 투자자와 3년 거치는 큰 의미가 없다.
▶ 1금융 VS 보험사대출 비교 ◀
1금융 : 금리가 저렴하다(장점은 하나밖에 없는듯하다)
(1금융과 보험사 대출은 대출을 받아도 신용등급이 그렇게 내려가지 않는다)
▶ 그렇다면 1금융과 보험사의 가장 큰 차이점은? ◀
- 부산사람이 서울아파트 대출을 받았다면 1금융 서울로 가야한다.(1금융은 업무제휴가 안된다)
- 보험사의 경우 우리집 앞까지와준다.
▶ 보험사의 가장 큰 장점은 지방은 DTI 안보고 대출을 내주는 곳도 있음 ◀
▶ 월세 수익 전략 ◀
아파트 매매가가 올라가면 월세도 따라 올라간다.
어느시점에 도달하면 멈추게된다.
월세100/200 이 부담스럽다.
현재 금리 3.5% 2억짜리 이상 월세 투자하면 마이너스이다.
월세투자는 8천~1억5천까지가 적당하다.(그래야 매달 10만원 저축가능)
매매가 오르지않는 아파트 투자는 별의미가 없다.
▶ 대출 많이 받는 방법 ◀
매매가 하락하는 시장은 KB시세로 대출받아라.
보통KB시세와 매매가 차이가 10%이상나면 매매가가 대출의 기준이 된다.
(KB시세 1억 -> 7천대출 (매매가 8천에 구매) => 1억의 70% 되는곳을 찾으면 된다.)
그러나 가격이 더 떨어지면 의미가 없다.
바닥잡는시장(더 이상 떨어지지 않을 시장)에서 써먹을 수 있는 전략이다.
▶ 투자 TIP ◀
저층이나 탑층이 하락장에서 가격이 더 많이 깎인다.
KB 평균가 1억 / KB하한가 9천만원
내 매매가 1층 :7천만원 (심리가 얼어있느 시장에서는가격을 싸게 잡을 수 있다)
대출 가능금액 :6천3백만원(9천 X 70%)
그러나 금리 약간 올리고 평균가로 대출도 받을 수 있다. 대출7천만원 가능.(무피투자 가능)
▶ 대출 TIP◀
매매사업자 / 임대사업자
사업자 후순위 대출로 90% 이상으로 받을 수 잇는곳이 있다.
기존에 가지고 있는 집에 대해서 사업자로 사업자대출을 받으면 가능하다.
▶ 수리를 해야할 때 ◀
중도상환수수료가 없거나 적은것이 좋다. 돈이 필요한 기간이 짧을때
보험사, 은행 한달 미만만 사용할게요 -> 안좋아함 -> 수당이 안나온다
KB시세가 안나오는 곳
보통 한동짜리일 경우가 많다. 그럴경우 감정 업체별로 감정금액이 다르다.
최대한 많은 곳에 견적 요청해야 함(고객이 감정비용 지불해야함)
▶ 신용등급 관리방법 ◀
▷본인등급은 무료로 조회가능하다.
나이스 지키미 (일년에3회 무료조회가능) All Credit
▷누가 내 신용을 조회하면 시용등급이 떨어진다..?
2011년까지는 그랬으나 현재는 그렇지 않다.
▷카드론, 현금서비스는 되도록 받지말것
2~3등급이 한번에 떨어지게된다.
▷저축은행, 캐피탈은 되도록 받지말것
담보대출은 문제없으나 신용대출은 왠만하면 하지말것
▶ Q&A ◀
Q : 선순위 월세세입자가 있는대 대출을 받을 수 있나요?
A : 세입자 효력을 발생하는 시간, 전입시고/확정일자 등
내가 월세를 끼고 사는 경우 월세 세입자가 선순위입니다.
새로를 Full로 받을려면 월세 세입자가 빠져있어야 합니다.
500/50에 있어도 방빼기 2천만원을 빼버립니다.
세입자 협의하에 잠시 전입을 빼야 합니다.
7시 30분에 시작된 빌딩부자님의 대출에 관한 모든것!
밤 10시 30분이 지나서야 강의가 끝났답니다.
늦은시간까지 강의하신 강사님과 많은 관심과 열의를 보여주신
수강생 및 참석해주신 모든분들 감사합니다.
모두 수고많으셨습니다^^
다음 특강때 또 뵈요~♥
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